Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption
Le propriétaire d'un bien situé dans certaines zones préalablement définies par une collectivité (une commune, par exemple) doit, en priorité, proposer la vente de son bien à cette dernière. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption exercé par une collectivité. Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.
Zones concernées
La commune peut définir, par une délibération motivée, les zones à préempter pour sa localité en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général ayant notamment pour objet :
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la création d'équipements collectifs,
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la création de logements sociaux,
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la lutte contre l'insalubrité,
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le renouvellement urbain.
Cette délibération doit faire l'objet :
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d'un affichage en mairie pendant un délai de 2 mois,
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et d'une insertion dans des journaux diffusés dans le département.
Biens concernés
La commune peut exercer son droit de préemption sur les terrains appartenant à des personnes privées ou morales (société, par exemple) mais aussi sur :
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les maisons individuelles,
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les immeubles,
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les appartements.
La commune n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente devra alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la commune acquière l'ensemble du bien.
Mise en vente du bien
Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit d'abord se renseigner auprès de sa mairie pour savoir si son bien est situé sur une zone de préemption.
* Cas 1 : Cas général
Mairie
* Cas 2 : À Paris
Paris - Mairie d'arrondissement
Si tel est le cas, il doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) et l'envoyer à sa mairie.
Formulaire : Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à un droit de préemption (particuliers)
Ce document doit être accompagné des pièces justificatives mentionnées sur la notice d'accompagnement, et être envoyé :
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en 4 exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposé contre décharge à la mairie,
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ou en 1 seul exemplaire par voie électronique.
Cette déclaration doit comporter :
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l'indication du prix et les conditions de vente,
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des informations sur le secteur,
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la consistance et l'utilisation actuelle du bien,
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les coordonnées de la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien.
À savoir : la commune peut, dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA, adresser au propriétaire une demande de communication de documents complémentaires et/ou demander à visiter le bien.
Décision de la commune
Une fois que la commune a reçu la DIA, elle peut :
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soit décider de ne pas acquérir le bien,
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soit accepter la vente dans les conditions fixées par le propriétaire vendeur ou en renégociant les conditions de vente.
À noter : lorsque la commune a notifié son intention d'acquérir le bien, le propriétaire est tenu d'en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception.
Renonciation
La commune peut décider de renoncer à l'achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA. Dans ce cas, la renonciation est définitive. Le propriétaire peut alors vendre son bien à l'acquéreur de son choix.
L'absence de réponse durant un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA équivaut à un refus de préempter.
Acceptation
* Cas 1 : Acceptation sans réserve
La commune peut décider d'acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente.
La commune dispose d'un délai de 4 mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement. Tant que la commune n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).
* Cas 2 : Acceptation avec réserve
La commune peut décider de renégocier le prix de vente. Dans ce cas, elle dispose d'un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA pour proposer un autre prix au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.
Le propriétaire dispose alors d'un délai de 2 mois à partir de l'offre de la commune pour lui Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne (particuliers) :
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soit qu'il accepte le prix proposé par elle,
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soit qu'il maintient sa 1re offre,
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soit qu'il renonce à la vente.
À défaut d'accord amiable sur le prix, les parties peuvent saisir le tribunal de grande instance (TGI).
Tribunal de grande instance (TGI)
Si le TGI est saisi par la commune, celle-ci a l'obligation de consigner à la Caisse des dépôts et consignations 15 % du prix de vente. Cette somme est bloquée :
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jusqu'au transfert de propriété
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ou jusqu'au moment où la commune renonce à son droit de préemption.
La Caisse des dépôts et consignations en informe le propriétaire qui reçoit une copie du récépissé de la consignation par lettre recommandée avec avis de réception.
Les parties disposent de 2 mois à partir de la décision du TGI pour faire connaître leur réponse. Le silence des parties vaut acceptation du prix et transfert de propriété. Un acte notarié doit tout de même être réalisé dans un délai de 3 mois.
La commune dispose d'un délai de 4 mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement de la vente. Tant que la commune n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).
Voir aussi...
Rachat du bien ayant fait l'objet d'une préemption (particuliers)
Références
Code de l'urbanisme : article L210-1
- Caractéristiques
Code de l'urbanisme : articles L211-1 à L211-7
- Conditions d'exercice
Code de l'urbanisme : articles R213-4 à D213-13-4
- Décisions de la commune